Discours de présentation de la 6ème version de la Charte de l'Expertise - Paris 2025

Discours de présentation du Président Bertrand CARTERON

Mesdames, Messieurs les élus,
Mesdames, Messieurs les Présidents d'organisations professionnelles,
Mesdames, Messieurs, chères consœurs, chers confrères,
Mesdames, Messieurs

Chers tous,

La Charte de l'expertise en évaluation immobilière.
Un ouvrage, un engagement, un métier.

Une désignation qui peut se résumer en un mot : unité.

Ce soir, à l'École de Médecine, dans ce lieu chargé d'histoire, nous nous retrouvons pour célébrer un moment marquant pour notre profession : la présentation de la 6ème édition de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière.

Trente ans après sa première édition, la Charte est notre boussole commune.

Le texte qui fonde notre légitimité, qui incarne notre responsabilité et qui affirme la défense de notre profession — un métier exigeant, utile et profondément humain.

Dans un monde où tout semble pouvoir être automatisé, mesuré, standardisé, nous réaffirmons ici que la valeur n'existe pas sans discernement, et que le discernement n'existe pas sans l'humain.

Ce soir, c'est donc bien plus qu'une nouvelle version que nous présentons : c'est une Charte de maturité, le fruit d'une évolution collective et d'un engagement partagé.

Un intervalle qui dit beaucoup

Huit années séparent cette 6ème édition de la précédente. Huit années — le plus long intervalle entre deux éditions depuis la seconde parue en 1999.

Ce délai n'est pas un retard : c'est le signe de la pertinence et de la solidité de la 5ème édition, qui a su accompagner notre profession à travers des mutations juridiques, environnementales, urbanistiques, techniques, économiques et financières d'une ampleur considérable.

Mais ces huit années ont aussi été le temps de l'observation, de la maturation, du débat. Le temps nécessaire pour que notre profession intègre des évolutions structurantes et prenne le recul nécessaire pour les codifier avec rigueur.

Car la Charte n'est pas un texte hâtif : elle est le fruit d'un travail collégial, méthodique, nourri par l'expérience de terrain de centaines d'experts, par les retours des donneurs d'ordre, par les échanges avec les instances de régulation et par le dialogue constant avec nos homologues européens.

Les mutations qui ont façonné cette édition

Pendant ces huit années, le monde de l'immobilier a connu des bouleversements sans précédent :

  • Sur le plan réglementaire, l'évolution des normes environnementales, la taxonomie européenne, le décret tertiaire, la RE2020, les nouvelles exigences de reporting ESG ont redessiné le paysage de notre activité.
  • Sur le plan climatique, l'urgence n'est plus un débat mais une réalité : l'érosion côtière menace nos littoraux, les canicules remettent en cause le confort d'été, les passoires thermiques deviennent invendables, et la valeur verte — ou plutôt l'impact environnemental sur la valeur — est devenue un critère décisif.
  • Sur le plan technologique, l'intelligence artificielle, les AVM, les bases de données massives et les outils d'aide à l'évaluation sont entrés dans nos pratiques. Non pas pour nous remplacer — jamais — mais pour enrichir notre analyse et notre efficacité.
  • Sur le plan européen, nos échanges avec TEGOVA, la RICS et l'IVSC nous ont permis d'harmoniser nos pratiques tout en préservant les spécificités françaises qui font notre excellence.
  • Sur le plan judiciaire et contractuel, les contentieux, les évolutions du droit commercial, les nouvelles obligations de transparence vis-à-vis des particuliers dans le cadre du crédit immobilier ont renforcé notre responsabilité et affiné nos méthodologies.

Face à ces mutations, notre profession a fait preuve d'une capacité d'adaptation remarquable.

Cette 6ème édition en est le témoignage.

Les innovations majeures de cette édition

Permettez-moi de vous présenter les apports structurants de cette nouvelle Charte :

  1. La valeur prudente et la "Property Value"

Nous intégrons désormais un concept différent de la valeur hypothécaire : la valeur prudente, ou property value, qui s'inscrit dans une vision plus conservatrice, tournée vers la soutenabilité à long terme et la protection des prêteurs face aux cycles du marché.

  1. La Valeur Résiduelle d'Utilisation

Face au recul du trait de côte et à l'urgence climatique, nous proposons une méthode innovante pour évaluer les biens menacés par l'érosion côtière. La VRU n'est pas une décote arbitraire : c'est une approche économique rigoureuse, fondée sur l'actualisation des flux futurs, intégrant la durée de vie résiduelle du bien et une prime de risque croissante.

C'est une réponse technique à un enjeu de société majeur.

  1. Les services écosystémiques et la durabilité

Sous l'impulsion des Experts Fonciers, Agricoles et Forestiers, nous enrichissons notre approche de la valeur en matière forestière avec la notion de services écosystémiques : séquestration du carbone, régulation climatique, biodiversité.

Désormais, la valeur d'un bien ne se limite plus à sa seule exploitation économique directe.

  1. L'intelligence artificielle et les technologies d'aide à l'évaluation

Nous consacrons un chapitre entier aux technologies d'aide à l'évaluation et à l'IA. Non pas pour les craindre, mais pour les encadrer.

Notre position est claire : l'IA est un outil, jamais un substitut. Elle enrichit notre analyse, accélère certaines tâches, mais le jugement professionnel, l'expérience du marché et la connaissance du terrain restent l'apanage de l'expert.

Un AVM entièrement automatisé ne peut produire une évaluation conforme aux principes de cette Charte. L'expertise demeure par essence un processus humain.

  1. Les surfaces : clarification et harmonisation

Nous clarifions enfin les notions de surfaces — un sujet technique, mais ô combien essentiel dans nos métiers.

Nous introduisons des recommandations de pondération pour les surfaces résidentielles et tertiaires, y compris les surfaces extérieures dont l'importance a explosé depuis la Covid.

Nous élargissons les plages de pondération pour les surfaces commerciales, et nous harmonisons nos pratiques avec les standards européens et internationaux.

  1. La taxonomie européenne et les critères ESG

Nous intégrons une grille des Indicateurs Clés Environnementaux pour accompagner les experts dans l'évaluation de la performance environnementale des biens.

Nous clarifions notre position sur la "valeur verte" : elle n'existe pas en tant que telle, mais les critères environnementaux ont une incidence positive ou négative sur la valeur dans certains marchés.

  1. Précisions méthodologiques

Nous enrichissons les méthodes d'évaluation, notamment la méthode du bilan promoteur, les ratios professionnels, les taux de capitalisation, de rendement et d'actualisation, le taux d'effort pour l'immobilier spécialisé.

Nous clarifions les concepts de loyer économique, loyer facial, revenus nets et triple nets, pour une meilleure transparence contractuelle.

Une Charte vivante et accessible

Cette 6ème édition marque également une révolution dans sa diffusion :

Pour la première fois, la Charte sera disponible en version numérique dès sa publication, accessible sur notre site charteexpertiseimmo.org.

Ce site deviendra un outil vivant, enrichi entre deux éditions par des notes, des recommandations, des circulaires traitant des évolutions impactant notre métier.

Figurent déjà une circulaire sur l'impact environnemental et une circulaire sur les surfaces pondérées commerciales. D'autres suivront, notamment sur les modalités unifiées de mise en œuvre de la property value.

La Charte n'est plus seulement un livre : c'est un écosystème documentaire au service de notre profession.

Une Charte collective et protégée

Cette 6ème édition est le fruit du travail de 17 organisations signataires qui, au-delà de leurs spécificités, partagent un engagement commun pour l'excellence et la déontologie.

Je veux saluer ici le travail du Comité d'application de la Charte, des groupes de travail thématiques, et de tous ceux qui, par leur expertise, leurs remarques et leur engagement, ont contribué à ce texte.

Cette Charte est protégée par les droits de propriété intellectuelle au profit du Comité d'application. Son usage est strictement encadré : seuls les experts membres d'une organisation signataire peuvent se prévaloir de sa conformité.

Ce n'est pas une fermeture : c'est une garantie de qualité pour nos donneurs d'ordre et pour le public.

Les défis qui nous attendent

Mesdames, Messieurs,

Cette Charte arrive à un moment charnière.

Le monde de l'immobilier est sous pression : pression réglementaire, pression climatique, pression économique. Les taux d'intérêt ont bouleversé les équilibres, les exigences ESG se durcissent, la transformation énergétique du parc immobilier représente un défi colossal.

Dans ce contexte, notre rôle d'expert en évaluation immobilière n'a jamais été aussi stratégique.

Nous ne sommes pas de simples "mesureurs de valeur". Nous sommes des sachants, des arbitres, des conseils.

Nous sommes ceux qui, par notre indépendance, notre rigueur méthodologique et notre connaissance des marchés, permettons aux investisseurs, aux banques, aux particuliers, à notre justice et aux collectivités de prendre des décisions éclairées.

Notre responsabilité est immense. Elle exige de nous :

  • Une formation continue rigoureuse — 20 heures minimum par an
  • Une veille constante sur les évolutions techniques, juridiques, fiscales, environnementales
  • Une éthique irréprochable : indépendance, impartialité, intégrité
  • Une transparence totale dans nos méthodes, nos hypothèses, nos limites

Cette Charte est notre feuille de route. Mais elle n'est rien sans notre engagement individuel et collectif à la respecter, à la faire vivre, à l'incarner dans chacune de nos missions.

L'humain au cœur de l'expertise

Je veux terminer sur une conviction profonde, qui traverse toute cette Charte :

L'expertise en évaluation immobilière est et restera un métier profondément humain.

Oui, nous utilisons des outils technologiques. Oui, nous nous appuyons sur des bases de données, sur des modèles, sur des algorithmes.

Mais la valeur ne se résume pas à un calcul.

Elle intègre des éléments qualitatifs, des nuances, des contextes, des anticipations qui échappent à toute automatisation.

L'expert en évaluation immobilière, c'est celui qui :

  • Visite le bien et perçoit des détails invisibles sur un plan
  • Connaît le marché local, ses acteurs, ses dynamiques
  • Anticipe les évolutions réglementaires et leurs impacts
  • Juge de la pertinence des comparables et ajuste finement
  • Assume la responsabilité de son opinion de valeur

Cette dimension humaine est notre force irremplaçable.

Face à la standardisation, face à la tentation du low cost, face aux AVM qui promettent des évaluations instantanées, nous devons affirmer avec fierté et humilité que l'expertise de qualité a un prix, un temps incompressible, mais qu'elle est le gage de décisions justes et sécurisées.

Conclusion : un engagement collectif

Mesdames, Messieurs,

Cette 6ème édition de la Charte n'est pas une fin en soi.

C'est un nouveau départ.

Elle nous donne les outils, le cadre, les références pour exercer notre métier avec excellence dans un monde en mutation rapide.

Mais elle ne vaudra que par notre capacité collective à :

  • L'appliquer rigoureusement dans nos missions quotidiennes
  • La promouvoir auprès de nos donneurs d'ordre et du grand public
  • L'enrichir par nos retours d'expérience et nos suggestions
  • La défendre face aux usages abusifs ou aux détournements

Je veux remercier chaleureusement :

  • Les 17 organisations signataires pour leur engagement sans faille
  • Les membres du Comité d'application pour leur travail acharné
  • Les groupes de travail thématiques qui ont nourri cette édition de leur expertise
  • Tous les experts en évaluation immobilière qui, par leur pratique quotidienne, font vivre cette Charte

À l'aube d'une nouvelle époque marquée par les mutations bioclimatiques, les encadrements réglementaires visant la protection des particuliers, la sécurisation des flux financiers associés aux investissements immobiliers, la maîtrise des dépenses énergétiques — soit des facteurs parfois exogènes à l'immobilier, mais qui impactent profondément la valeur des biens — cette 6ème édition constitue un référentiel incontournable.

Elle est notre fierté collective.

Elle est notre engagement envers la société.

Elle est notre vision de l'excellence professionnelle.

Je vous invite maintenant à découvrir plus en détail cette nouvelle édition, et je reste à votre disposition pour échanger sur son contenu et ses perspectives d'évolution.

 

Merci de votre attention, et vive l'expertise en évaluation immobilière française !

 

Bertrand CARTERON
Président du Comité d'Application de la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière

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